在北上广深撑了这么多年，你该放弃自己的农村户口吗？

作者｜局姐  

来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）

最近，关于宅基地的各路消息，有点“扎堆”的意思。

比如说，昨天有个新闻，戳了不少人的心——

白石洲城中村被誉为“深漂第一站”，位于深圳中心地带，周边就是华侨城，房价已经超过每平10万。网传，拆迁之后，“种楼”的村民们将一夜暴富，按照1:1.03的补偿标准，0.6平方公里的土地上，一千多个亿万富翁将被“批量生产”出来。

网传的数字有夸张的成分，但是城中村拆迁引爆的造富神话却是真实发生的。要不然也不会有这样的新闻——

这个奇葩的新闻大概是说，已经离婚的夫妻两人听说女方家里的城中村拆迁在即，立马冰释前嫌，复婚了，然后，在半个月里，马不停蹄结婚离婚再结婚再离婚……把两家一大帮表兄弟堂兄弟，七大姑八大姨甚至亲家母一共11口人的户口，都落入了这个城中村……

这一切，只是为了尽可能地多获得一些拆迁款。

马克思说过：“有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏人间一切法律，有300%以上的利润，资本敢犯任何罪行。”

靠城中村的土地拆迁获得巨大利益的村民，在众人的眼光中绝对算是“生来好命”的一群人。为了“逆天改命”，靠假结婚来铤而走险，和收益比起来，风险一点都不大。

毕竟，农村户口捆绑着的，是按人头的宅基地，宅基地上自建的小产权房不值钱，但，在大城市，尤其是市中心，土地本身的价值是不言而喻的。

拆迁暴富毕竟是小众神话，更多的，是在城市里生活多年，却一直守着农村户口，空有一块遥远的宅基地，却没有被时代的红利眷顾的人们。

他们该怎么办？放弃农村户口，还是继续等待？

前些天，农村农业部发布了一个很低调，却影响力很大的，农村土地市场的新规——《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。

在解读这个通知之前，可能要先科普一些我国的土地常识。

比如，到底什么是宅基地。

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的，集体所有的土地。

宅基地既不能买卖，也不能继承。因为，根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。

什么叫做“集体所有土地”呢？

要从中国的土地制度说起。中国实行土地两权分离制度，土地国有制和土地集体所有制并存。

在所有权上，城市市区的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，包括宅基地和公益性公共设施用地、集体经营性建设用地……都归集体所有。

而土地所有权是和土地使用权相分离的，使用权可以转让。但因为存在“城乡二元土地制度”，城市国有土地使用权可以直接进行有偿出让，但农村集体土地必须被征用转为国有土地才能出让。

这直接导致在过去非常漫长的岁月里，农村集体建设性用地没办法直接入市，只能被动等待——

如果政府主动出手征地，那么，农民能获得可观的征地补偿；如果政府不出手征地，土地就只是土地本身，农民基本没有任何变现通道可言。

非常不合理对不对。

二元土地制度，征地“一夜暴富”的神话和宅基地不能直接入市的现状，带来了很多现实的问题。

往小了说，局姐身边就有好几个朋友，从农村走入城市，在北上广深生活了很多年，却一直不敢放弃自己的农村户口。

为什么？因为一旦“农转非”，就再也拿不回农村户口，也不能再翻修住宅。住宅一旦年久失修倒塌，连房带地都要被收回。

他们一方面舍不得农村的老宅，一方面也想搏一下拆迁补偿，这么一等，就等了很多年。

往大里说，许许多多这样的人，造成了严重的城乡“双重占地”现象——这边厢，大片农村宅基地除了过年，人迹罕至，那边厢，城市住宅空间无比拥挤。

恒大研究院有数据显示，中国常住人均建设用地，乡村是城镇的 2.7 倍。

中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2017)》指出，每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平米。

农村有多荒凉，宅基地闲置现象有多严重，可想而知。

比较开心的是，这种情况其实正在发生变化。

在《那些盖给刚需的房子，刚需为什么不想要？》里面，局姐也说起过，在刚刚过去的第十三届全国人大常委会上已经明确，农村集体经营性建设用地已经被允许直接入市了。

和个人关系更加紧密的宅基地，没有归入“直接入市”的范畴，但是，开了一个小口子：

允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

至少把主动权，下放到了村集体的一层。

而前几天出炉的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，背后是更大的一盘棋。

首先，城市户口的人绝对不能在农村购买宅基地，农村实行严格的“一户一宅”，一户只能拥有一处宅基地，并且面积不得超标。如果村民已经进城落户，各地可以自行筹钱，鼓励他们自愿有偿退出宅基地。

这些都算不上新内容，但已经是相当严厉的重申。可想而知，未来肉眼可见的大趋势，是对宅基地的管控将更加严格。文章开头那种不停结婚离婚落户，钻宅基地空子的行为，会越来越难。

为什么要强调和严控？因为宅基地的价值即将大幅提升了。在提升前，一方面要防止“村霸”多吃多占，一方面要堵住外来资本炒作的口子。

价值会在哪方面提升呢？《通知》里有这样的表述：

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

同时，强调“租赁农房居住或开展经营的……租赁合同的期限不得超过二十年。”

这两句表述，是第一次出现在官方的正式文件上。

这里有个背景资料要提一下：

2018年，宅基地“三权分置”，把所有权、资格权和使用权分开。

简单点说，对农民而言，以前只拥有宅基地的使用权。而“三权分置”之后，农民获得了“资格权”和“使用权”两项权利，使用权被放活了。

于是，在城市生活的农民们，可以出租自己农村闲置住宅的“使用权”，获得宅基地带来的财产回报。

相比起转成集体经营性用地入市，这种获利方式更加简单直接，农民自己就可以做决定，所获得的收益，也都归农民自己。

局姐还发现，“使用权证”其实是可以用来抵押贷款的，那么，宅基地也算是增加了一项金融属性了。

另一方面，在城市里呆烦了的那群人，可以租个农家小院，满足一下“悠然见南山”的梦想。万一有点商业头脑，还可以办个农家乐或者民宿，一方面盘活闲置的旧房，另一方面也可以为农村贡献点GDP。

所以，回到第二部分最初的问题。

如果你已经确定在城市生活，该不该放弃自己的农村户口？

三个字：看情况。

首先要看区域。

如果宅基地的位置很好，在胡焕庸线以南，一二线城市内部或者近郊，到城市中心的交通便利，又有怡人的环境，建议留着。

注意，这四个指标，最好同时满足，如果不行，至少也得满足三个。

毕竟，城市的推进可能会包裹近郊的土地。即使当下城市化的进度放缓，凭着不错的环境和交通的便利，还能吸引“归田园居”的城市人前来投资度假，创造一笔可观的现金流。

嗯，如果位于收缩型城市周边，请放弃幻想。

其次，要衡量生活的机会成本。

迟迟不拿所在城市的户口，意味着很难获得城市的“房票”，没有房子，就算结婚生子，孩子也很难在城市里接受教育。

为了宅基地的收入，错过在城市买房的机会，眼看所在城市的房价从五千涨到了五万，机会成本也是挺大的。

如果夫妻两人都是农村户口，可以迁一个人的户口入城市，分散风险。

最后，局姐个人有一个小观点。

盘活宅基地的一系列政策出台，最终目的之一，也是希望增加农民的财产性收入，从而消除他们进城落户的阻碍。

要不然，也不会在《通知》里强调：

如果村民已经进城落户，各地可以自行筹钱，鼓励他们自愿有偿退出宅基地。

毕竟，推动1亿非户籍人口在城市落户是从上至下的，杠杠的硬指标，所谓的“非户籍人口”，绝大部分还是农业转移人口。

那么，问题就变成了——宅基地的“有偿退出”到底能给多少钱？如果这笔银子为数还不算太少，可以支撑入城的初始花销，那么，交回农村户口，倒也未尝不可。

毕竟，看看邻国日本，就知道人口向大城市流动总是大势所趋，而绝大部分乡村的老旧独栋宅子，最终价值都是要向0元靠拢的。

以上。

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